親の家を片づける“親家片（おやかた）”入門編 資産を中古マンションに替えて有利に節税・相続！

読者の方でも、「すでに親が高齢になった」「自分は高齢、親は後期高齢者になった」といった人は少なくないでしょう。現在、高齢者がいる世帯はおよそ25％、そのうち3割強は高齢者のみの世帯です。高齢になると、様々な問題や心配事が起きてきます。階段での怪我、火の不始末、風呂場での転倒…。孤独死なども心配です。加えて、親が施設に入ったり、亡くなったりすれば、家や資産をどうするのかも考えなくてはなりません。

そこで、読者からの質問にイエシルが答える『親の家を片づける“親家片（おやかた）”マンション入門編』をスタートしました。

Ｑ１：80歳を超えた母親が地方に住んでいて、「そろそろ相続について考えたい」と言われました。どこから手をつければいいのでしょうか？

私が代表を務める夢相続は、相続コーディネート業や資産に関する提案業などを手がけていますが、そこには、ご家族お揃いで相談に見えるケースが多いですね。中には、高齢になった親御さんが一人で相談に訪れることもあります。
これまで相続に直面したことがない方が、何から始めればいいのか？…とても不安を覚えますよね。
「いくら家族とはいえ、お金のことを聞くのは気が引ける」、そんな声だってあるかもしれません。

ところが、先ほど申し上げた通り、できる時にできることをしておかないと、それこそいらぬ後悔や争いの火種になりかねませんから、親御さんから相談があればそれに乗る、あるいは、子ども側から提案することもありだと思います。
そこで、まず洗い出していただきたいのは、どういった「資産」が「どれだけある」のかということです。

例えば、親御さんの資産が2億円の現金だったとします（実際は自宅など他にも資産があるケースがほとんどですが、わかりやすくするために資産は現金だけという例にしました）。

相続人が子供2人の場合、相続税は、次の通りです。

すなわち、「基礎控除額＝3000万円＋（600万円×法定相続人の数）」を超えると、相続税が課税され、それを納付する義務が生じます。
「そんな財産がうちにあるはずない」と思うかもしれませんが、それこそ土地、預金・有価証券などを合わせると、基礎控除額を超えることは珍しくありません。ここの例では2億円の現金なので、そこから支払えば構いませんが、財産における不動産の占める割合が大きいと、相続税を捻出するために不動産を売却しなければならないなど、面倒なことが起きる可能性もあります。
親御さんが亡くなってから、そういった現実に直面すると、「もっと前に準備をしておけばよかった…」「と後悔するかもしれません。

【中古マンション等を活用した相続税対策】
財産価格　2億円
都心の中古区分マンション（2000万円）を10戸購入
相続税評価額は2000万円×約30％＝600万円×10戸＝6000万円

2億円を現金で相続すると相続税は3340万円だったのに、複数の中古区分マンションに組みかえれば、
なんと、わずか180万円に圧縮されます！　
180万円の納税なら決して難しくありません。

この場合も、先述の例と同じように、相続税は3340万円かかります。
ところが、以下のように資産の組み換えなどを実施することで、相続税はゼロ、申告も不要になります。

①自宅は子ども1人と同居。
そうすると相続税の申告のときに小規模宅地等の特例が適用でき、土地の評価額が20％に抑えられる（330㎡まで）。3500万円×20％＝700万円建物は500万円。
※同居しないと土地3500万円のまま。

②生命保険の非課税枠1000万円加入。
これにより、生命保険の課税対象は0円

③6000万円の区分マンションを購入。
評価額は6000万円×約30％＝1800万円

④金融機関から1億円を借り入れ、駐車場に賃貸アパートを建築。
評価額は、土地4500万円×貸家建付地82％＝3690万円。
建物9000万円×固定資産税評価40％×貸家70％＝2520万円。
合計で6210万円。借り入れは引く。

⑤空地を4500万円で売却して、同額の区分マンションを購入。
評価額は4500万円×約30％＝1350万円
ここで、②～⑤を実行すると、財産評価の合計額は3360万円。
基礎控除額4200万円を下回るので、相続税は0になり、申告も不要になります。
①の同居をしなくても、相続税はかかりません。このように、生前に対策さえすれば相続税の節税は可能になるのです。