【2026年3月発表：最新版】中古マンション価格はバブル期超えの中、成約と在庫の平米単価に21万円の差。売れ残る物件の共通点は？

TOPICS1　　中古マンション、16ヶ月連続の成約件数増と「バブル超え」の成約価格が定着

2026年2月の首都圏中古マンション成約件数は4,241件となり、前年同月比でプラス2.1％を記録しました。2024年11月から16ヶ月連続で前年比増となっています。

特筆すべきは価格の推移です。成約㎡単価は85.61万円/㎡となり、前年同月比で8.2％上昇しました。

• 東京都区部　：　2ヶ月連続で前年比で減少。（1,817件、前年比-4.3％）
• 神奈川県・埼玉県・千葉県　：　前年比で増加。特に埼玉県は549件（前年比+21.5％）と大幅に件数を伸ばしています。
  
  

都心部の価格高騰を背景に、購入検討者が周辺エリアへと流入する動きが鮮明になっています。

購入の視点では、都心物件は価格交渉が難しくなる一方で、周辺エリアにおいても需要の高まりにより価格水準が上昇しています。

一方、売却の視点では、こうした需要の広がりを背景に、周辺エリアであっても高値での成約が期待できる状況が続いています。

TOPICS2　在庫件数は7ヶ月連続で減少。市場は「高値の停滞」と「実需の争奪戦」の二極化へ

また、在庫㎡単価は106.60万円/㎡と高騰している一方で、成約㎡単価は85.61万円/㎡と、その差は約21万円/㎡まで拡大しています。

結果として、《相場に合った物件は短期間で成約》し、《割高な物件は在庫として残り続ける》「二極化」が進んでいます。
在庫が減少している間は価格が大きく崩れる可能性は低いものの、強気すぎる価格設定は成約までの長期化リスクを高めます。

TOPICS3　新築市場の「1億円突破」が中古市場を押し上げる

TOPICS4　マンション短期転売対策、大手41社が賛同。投機目的の購入抑制へ

• 購入検討者へのメリット： 投機目的の購入が抑制されることで、抽選倍率が適正化され、「実際に住みたい人」が購入しやすい環境の整備が期待されます。
  
• 注意点： 転売制限がかかることで、転勤や家庭の事情による「やむを得ない売却」の際の手続き（例外規定の適用）についても、あらかじめ確認しておくことが重要です。

こうした一連の動きは、今後の供給のあり方や購入環境にも影響を与える、大きな転換点といえるでしょう。

プロからの具体的アドバイス

売却を検討されている方へ

バブル期の水準を超えた現在の成約単価は、売り主にとって非常に有利な条件です。特に在庫が減少傾向にあるため、競合物件が少ない中で注目を集めやすい時期。ただし、在庫㎡単価と成約㎡単価の差が広がっているので、欲張りすぎず、直近の「成約事例」に基づいた現実的な価格設定を行うことが、機会損失を防ぐ鍵となります。

購入を検討されている方へ

東京都区部の価格は高止まりしていますが、埼玉県や千葉県などの周辺エリアでは依然として活発な取引が行われています 。金利上昇のリスクを考慮し、無理なローンを組むのではなく、少しエリアを広げて「資産価値が落ちにくい管理状態の良い物件」を探すのが賢明です。在庫が少ない今、希望に近い物件が出たら早めに動けるよう、事前審査などを済ませておくことをお勧めします。

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2026年2月のデータは、市場が「高価格・品薄」の状態で安定していることを示しています。しかし、金利動向やエリアによる需要の変化など、潮目が変わりつつあるサインも見逃せません。

不動産取引は一生を左右する大きな決断です。数字の裏側にあるトレンドを理解し、ご自身のライフプランに照らし合わせた納得のいく選択をしていきましょう。

「ご自身の所有物件が、今どれくらいの価値があるか知りたい」「希望エリアの具体的な成約事例を確認したい」といったご要望はございませんか？
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