個人がマイホームとして使用していたマンションを売却する際、原則として消費税はかかりません。しかし、投資用マンションをはじめとする事業用の不動産売却では、建物部分が消費税の課税対象になるため注意が必要です。本記事では、マンション売却における消費税の仕組みや、個人・法人それぞれの課税基準、仲介手数料などの諸費用にかかる税金、具体的な計算方法まで分かりやすく解説します。
更新日：2026年06月19日
イエシルコラム編集部
株式会社リブセンス
IESHIL編集部東京・神奈川・千葉・埼玉の中古マンション価格査定サイトIESHIL（イエシル）。 イエシルには宅建士、FPなど有資格者のイエシルアドバイザーが所属。ネットで調べてわからないことも質問できるイエシル査定サービスを展開しています。イエシルは東証上場企業である株式会社リブセンスが運営しています。
所有しているマンションの売却を検討する際、「売却代金に消費税はかかるのだろうか」と 気になる方も多いでしょう。
原則として個人がマイホームとして使用していたマンションを売却する際には、売却代金に消費税は課税されません。
しかし、投資用マンションなど事業に利用しているマンションには建物部分に対して 消費税が課税されます。本記事ではマンション売却を考えている方に向けて、マンション売却における消費税の仕組みやどんな時に消費税が課税されるのかどうかを解説します。
普段の買い物の際には基本的に消費税が課税されるため、マンションの売却でも消費税がかかるのではと疑問に思っている方も多いかもしれません。
実は、不動産売却の場合消費税の仕組みは複雑で、条件によって消費税がかかるケースとかからないケースが存在します。
ここでは消費税の仕組みとマンション売却における消費税の考え方から解説していきます。
消費税とはモノやサービスの取引に課税される税金で、消費者が支払い、事業者が納付します。
消費税はモノやサービスを消費する際に課税される税金なので、不動産の場合は建物のみに課税され、土地は非課税です。
そのためマンションの売却における消費税は建物部分のみで考えることになります。
消費税が課税されるかどうかは、取引自体が「事業として行われる課税対象取引か否か」によって判断されます 。
土地の売却
法人や個人事業主による事業用建物の売却
個人による投資用建物の売却
個人が所有する物件であっても、投資用マンションなど自身の居住目的以外の物件を売却する際には、建物部分が消費税の課税対象となります。なお、事業用物件の売却であっても、売主が「免税事業者」の要件を満たす場合は、消費税の納税義務は生じません。
ここからは、「個人がマンションを売却する場合」と「法人・個人事業主がマンションを売却する場合」に分けて、消費税の取り扱いについて詳しく解説します。
上述した通り、個人がマイホームやセカンドハウスを売却する際には消費税は課税されません。
セカンドハウスとは「週末に居住するため郊外等に取得するもの」や「遠距離通勤者が平日に居住するために職場の近くに取得するもの」である別荘以外の家屋のことです。
自身が居住するためのマイホームやセカンドハウスの売却は、土地部分だけでなく建物部分に関しても消費税は非課税になります。
売主が個人の場合でも、投資用（賃貸用）マンションを売却する際には建物部分に消費税が課税されます。
投資用（賃貸用）マンションの売却は自身の居住目的ではなく事業に利用するものなので、保有者は個人、法人を問わず消費税の課税対象になります。
ただしマンションを売却する年の2年前の課税売上高が1,000万円以下の場合は「免税事業者」に該当するため、消費税を国へ納税する義務はありません。
そのため、初めて投資用（賃貸用）マンションを売却する際には消費税の納税義務が発生しないことが多いでしょう。
免税事業者について詳しくは後述します。
法人・個人事業主が事業に利用していたマンションを売却する際には、原則として建物部分に消費税が課税されます。
ただし売主が免税事業者か課税事業者かによって消費税の納税義務が変わります。
ここからは免税事業者と課税事業者について解説します。
マンションを売却する際、条件に関わらず必ず消費税が課税されるものは以下の通りです。
それぞれの手数料・費用について解説します。
不動産会社へ支払う仲介手数料は全額消費税の課税対象です。
消費税が課税される売却の場合、仲介手数料は売却代金の税抜き金額に税率をかけて計算します。
前述した通り土地の売却は非課税ですが、土地の売却を依頼した場合の仲介手数料には消費税が課税される点にも注意しましょう。
司法書士に支払う報酬も消費税の課税対象です。
マンションを売却する際は、住宅ローンを完済していることが条件となるため、抵当権が設定されている場合は抵当権抹消登記の手続きが必要です。この手続きを司法書士へ依頼するケースが一般的です。金額は依頼する司法書士によって異なりますが、一般的な相場は1〜3万円程度です。
住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、売却代金などを利用してローンを一括返済する必要があります。
この際に金融機関へ支払う繰上返済手数料や一括返済手数料も、消費税の課税対象となります。
手数料の金額の相場は5,000円〜3万円程度ですが、金融機関によって異なるので、住宅ローンを組んでいる銀行に前もって確認しておきましょう。
イエシルコラム編集部
株式会社リブセンス
東京・神奈川・千葉・埼玉の中古マンション価格査定サイトIESHIL（イエシル）。 イエシルには宅建士、FPなど有資格者のイエシルアドバイザーが所属。ネットで調べてわからないことも質問できるイエシル査定サービスを展開しています。イエシルは東証上場企業である株式会社リブセンスが運営しています。
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