【2025年11月発表：最新版】首都圏中古マンション、在庫件数は3カ月連続で下落！新設住宅着工戸数は減少で価格はどうなる？

■TOPICS1 首都圏中古マンション、在庫件数が3カ月連続で下落。成約㎡単価は66カ月連続上昇、都心の平均売り出し価格は1億7千万円超

2025年11月に東日本レインズが発表した「月例速報 Market Watch」によると、2025年10月度の首都圏中古マンションの在庫件数は前年同月に比べ3カ月連続で下落し、成約㎡単価は66カ月連続上昇しました。

■TOPICS2　中古マンション平均希望売り出し価格、千代田区は2億5千万円超！富裕層が価格を押し上げる 

2025年10月23日の日本経済新聞では、首都圏の新築マンションの供給の減少や価格の高騰を受け、新築物件の購入を諦めた層の需要が中古市場に流入していることから東京23区の中古マンションの価格が急速に上昇していることが報道されました。
同紙によると、株価が上がり資産が増えた富裕層からの関心が高まっていること、富裕層を買い手として意識した物件が相場を引っ張っているとのことです。

東京23区の価格上昇をけん引するのは東京都の6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）で、2025年9月の70㎡あたりの千代田区の平均希望売り出し価格は2億5千万円超となりました。
同紙はまた、取材に応じたリストインターナショナルリアルティによると中古マンションの成約件数のうち3割が外国人で、港区を中心とした高価格帯の物件が人気となっている状況も報じています。

都心のマンションについては、新築マンションの価格が高騰し中古マンションに流れる人が増えましたが、中古マンションや賃貸の価格も上昇しています。
マンション価格が高騰しても、供給が十分であれば長期的には落ち着くことが予測されますが着工戸数は減少しています。

出典：国土交通省「建築着工統計調査報告（2025年9月分）」

2025年4月以降、着工戸数は前年同月に比べ6カ月連続で減少中です。
三大都市圏、首都圏のマンション着工戸数を見ていきましょう。

■TOPICS4 税制調査会が、賃貸マンションの相続税評価額と市場価格のかい離を指摘。再び見直しか？

2025年11月13日に行われた政府の税制調査会の専門家会合では、財産評価を巡る諸問題の1つとして「相続税評価で不動産・株式などによる評価額を圧縮する租税回避等（スキーム）が広く利⽤されている状況」が取り上げられました。
具体的な事例として、相続開始の直前に⼀棟賃貸マンションの駆け込み取得を⾏い相続税の借⼊⾦残⾼22億円を債務控除した結果、相続税額を4.4億円（7.9億円減額）として申告したケースなどが挙げられています。

このようなスキーム事例では、相続税対策を企図した駆け込み取得や、物件の希少性などを背景に相場より高値で取引される傾向があることも指摘されています。

さらに、不動産会社や金融機関から売買・借入のあっせんを受けて取得したものの、購入後に賃貸稼働率が悪化し、借入金の返済に窮する後継者が出ているケース、固定資産税などの納税が困難になるケースなど、相続税対策に関連したトラブルも散見されています。

■TOPICS5　マンション売却をお考えの方は早めの準備を

2025年10月の首都圏中古マンション市場は、成約㎡単価が66カ月連続で上昇し、バブル期と同水準の異例事態が続いています。一方で新設住宅着工戸数は6カ月連続で減少しており、今後の需給バランスや価格動向は不透明です。
10～11月は年内入居を目指す購入層が動く時期。高値圏にある今が売却のチャンスかもしれません。

マンション売却をお考えの方は、早めに専門家への相談や査定などを行うことをおすすめします。
イエシルアドバイザーは、不動産仲介経験10年以上、宅地建物取引士などの有資格者といった資格と経験を持つ人のみで中立な立場でご相談に応じます。