不動産売却のチラシは怪しい？チラシが入る理由や信用できるか確認する方法を紹介

不動産売却を検討する際に、ポスト投函されている「不動産を売ってください」 というチラシの情報をどの程度信じていいのか不安に感じている方は多いのではないでしょうか？

「購入希望者が待っています」といった魅力的な文言を目にすると興味が湧いてしまいますが、実際の市場動向や不動産会社の意図を確認した上で検討を進めることが大切です。

本記事では、不動産売却チラシの信頼性や、広告のルールに則っているかを確認する方法を解説します。
大切な資産の売却において、客観的なデータに基づいた的確な意思決定を行うための参考にしてください。

不動産会社がチラシを出す理由は、以下の通りです。

• 効率良く仲介手数料を得るため
• 両手取引を狙うため
• 売却物件を保有して他社と差別化を図るため

それぞれの理由を詳しく解説していきます。

効率良く仲介手数料を得るため

不動産会社の主な収益源は、売買契約が成立した際に発生する仲介手数料です。
売主と媒介契約を結び、取引を成立させることで事業が成り立ちます。

中でも「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」は、契約期間が決まっており売主が他社に流れることを防げるため、利益を生み出しやすくなるのです。

一方で、いくら購入希望者を集めても、必ずしも自社で購入してもらえるとは限りません。

そのため、利益を上げられる可能性の高い売主の募集を、チラシや電話などさまざまな手法でおこなっているのです。

両手取引を狙うため

不動産会社がチラシを出す目的の1つに、両手取引を狙うことも挙げられます。両手取引とは、1つの物件の売買において、売主と買主の両方と仲介契約を結ぶことです。

売主と買主の両方から仲介手数料を受け取れるため、不動産会社にとって大きな利益となります。

そこで不動産会社はチラシで広く宣伝をし、より多くの売主と媒介契約を結ぶことで、両手取引の確率をあげようとしています。

両手取引自体は悪いものではありませんが、一部の会社による「囲い込み」という行為には注意が必要です。囲い込みとは、自社で買主を見つけて両手取引にするために、他社から「物件を紹介してほしい」と問い合わせがあっても、「すでに商談中である」などと虚偽の回答をして紹介を拒む行為です。売主にとっては売却の機会を逃す不利益につながるため、囲い込みをするような不動産会社には注意が必要です。

売却物件を保有して他社と差別化を図るため

不動産会社は、チラシで売主を集めることで、売り物件を多く保有し他社と差別化を図りたいと考えます。

とくに、専任媒介契約・専属専任媒介契約は、専任として物件を預かるため、「他の不動産会社が扱っていない」というアピールポイントになります。

取り扱い物件が豊富な会社には自然と買主からの問い合わせも集まりやすくなるため、市場での優位性を確保するためにチラシで売主を募集しています。

チラシの「高額査定」や「高く買いたい人がいます」といった言葉に魅力を感じ、根拠を確認しないまま不動産会社と契約してしまうと、想定より安い価格で売却することになる可能性があります。

手口1：高い査定額で契約し、後から値下げを迫る

悪質な不動産会社の中には、相場より大幅に高い査定額を提示し、「この会社なら高く売れそう」と思わせて媒介契約を結ぼうとするケースがあります。

しかし、相場からかけ離れた価格で売り出しても、買主からの反応は得にくくなります。売れない期間が続いた後に、「この価格では難しい」「反響を増やすために値下げしましょう」と提案され、最終的には相場並み、場合によっては相場以下で売却することになりかねません。

査定額の高さだけで判断すると、売却期間が長引き、結果的に不利な条件で売るリスクがあります。

手口2：「買取保証」を利用して安く買い取る

「一定期間内に仲介で売れなければ、不動産会社が買い取る」という買取保証にも注意が必要です。

買取保証自体は、売却期限が決まっている人にとって有効な仕組みです。しかし、悪質なケースでは、十分な販売活動を行わず、売れ残るように仕向けたうえで、あらかじめ決めた安い保証価格で買い取ろうとすることがあります。

買取価格は、仲介で売却する場合より低くなることが多いため、保証価格の妥当性や販売活動の内容を確認しないまま契約するのは危険です。

査定額の高さだけで選ばないことが大切

「高額査定」「高く買いたい人がいる」といった言葉だけで判断せず、その価格にどのような根拠があるのかを確認しましょう。

近隣の成約事例、競合物件、階数、向き、室内状況、管理状態などを踏まえた説明があるかが重要です。チラシの印象だけで契約せず、複数の会社の意見を比較しながら冷静に判断しましょう。

不動産売却のチラシが信用できるかどうかは、チラシの見た目やキャッチコピーだけでは判断できません。

「高く売れます」「このマンションを探している方がいます」といった魅力的な言葉に惹かれてすぐに連絡するのではなく、まずは以下のポイントを確認しましょう。

1. チラシの基本情報を確認する

不動産会社に電話をしたり、口コミを調べたりする前に、まずはチラシの紙面に基本情報がきちんと記載されているか確認しましょう。

チェックしたい項目は以下のとおりです。

　□ 　 会社名と正確な所在地が記載されている

ロゴマークだけでなく、正式な商号や本店・支店の住所が明記されているか確認しましょう。

　□  　固定電話番号が記載されている

連絡先が担当者の携帯電話番号やフリーダイヤルだけの場合は、会社としての問い合わせ先がわかりにくい可能性があります。固定電話番号や代表電話の記載があるか確認しておくと安心です。

　□　  宅地建物取引業免許番号が記載されている

不動産会社には、宅地建物取引業の免許番号があります。たとえば、「国土交通大臣（〇）第〇〇号」「東京都知事（〇）第〇〇号」といった形式で記載されます。
免許番号が見当たらない場合や、極端に小さく読みづらい位置に記載されている場合は、慎重に判断した方がよいでしょう。

2. 電話で「具体的な条件」を質問してみる

もし「購入希望者がいます」というチラシの不動産会社に連絡を入れる場合は、以下のような質問をしてみてください。

• 「チラシを見たのですが、その購入希望者はいつまでに入居を希望されていますか？」
• 「現在、別の不動産屋にも声をかけているのですが、その購入希望者の内覧希望日はいつですか？」

チラシの内容が嘘の場合、「まずは査定を…」「実はその方は別の物件で決まってしまいまして、でも他に探している方もいます。」などと言い訳を始めます。

「他にいます」の言葉を信用し、そのまま査定を依頼するのは不動産会社の思うツボ。検討段階ではできるだけ主導権を握らせず、複数の不動産会社を比較検討することをおすすめします。

3.不動産会社についてwebで口コミや評判を調べる

まずは、チラシを発行している不動産会社について、webで口コミや評判を調べましょう。
実際にその不動産会社で売却した人の口コミ・評判であれば信憑性が高いといえます。
本当に信頼できる不動産会社かどうかの判断材料となるため、事前に確認してみてください。
口コミはXやInstagramなどのSNSや、Google Mapの「クチコミ」からチェックできます。

4.不動産広告のルールに則っているか確認する

不動産広告には法律で決められたルールがあり、それにきちんと則っているかどうかで信用できるかどうかを確認できます。

具体的には、以下のような文言は広告に表記してはいけないと定められています。

• 価格相場を調べる
• 複数の不動産会社に査定をしてもらう
• 信頼できる不動産会社と契約する

それぞれの手順を詳しく解説します。

相場価格を調べる

まずは、売却金額の目安を知るために、保有しているマンションの相場価格を調べましょう。参考相場価格は、イエシルで確認できます。

こちらからマンション名・駅名、学校名で検索できます。
▶IESHIL（イエシル）（対象エリア：一都三県）

相場価格を知ることで、不動産会社に依頼した査定が適正な価格かどうかを見極める材料にもなります。

複数の不動産会社に査定をしてもらう

相場の目安を把握した後は、複数の不動産会社に査定依頼を出しましょう。
査定依頼をいくつも不動産会社に出すのは面倒に感じてしまいますが、適正価格であるかを確認するために複数社で比較することをおすすめします。
査定価格が相場よりも安い場合はもちろん、大幅に高い金額を提示してくる不動産会社にも注意が必要です。

高額査定は魅力的に感じますが、仲介契約を獲得するためにあえて高く提示し、売主が見つからないからと最終的に値下げを交渉してくる可能性があるため注意しましょう。

▶不動産会社によって価格が違う？中立の立場のイエシルアドバイザーが価格算出

信頼できる不動産会社と契約する

査定依頼をして信頼できる不動産会社を選んだら媒介契約を結びましょう。

媒介契約には、以下のような3つの種類があります。

とはいえ、「どの媒介契約にしたら良いのか難しい」「信頼できる不動産会社を見つけるのが難しい」と感じる方も多くいらっしゃるのではないでしょうか？

そんな方には不動産売買をサポートするイエシルアドバイザーサービスがおすすめです。

イエシルアドバイザーサービスに依頼すると、専任のアドバイザーがご状況をヒアリングして売却方針や進め方についてアドバイスを行います。 さらに、厳選した不動産会社から営業担当者単位でご紹介も可能です。

また、イエシルでは、中立の立場のアドバイザーの存在が抑止力となり、囲い込みなどを行わない信頼できる担当者と出会えます。

媒介契約の選び方から売却活動の進め方まで、幅広く相談できます。
「信頼できる不動産会社に相談したい」「納得感を持って売却を進めたい」という方は、
ぜひイエシルを利用してみてください。

公的な相談窓口に相談する

レインズの「取引状況」を確認する

中立な立場からセカンドオピニオンを得る

現在の売り出し価格や、不動産会社の説明に不安がある場合は、別の不動産会社や中立的な専門家にセカンドオピニオンを求めるのも有効です。
特に、「査定額が高すぎたのではないか」「値下げの提案は妥当なのか」「本当に今の会社に任せ続けてよいのか」と迷っている場合は、第三者の視点を入れることで判断しやすくなります。
不動産会社ではない中立的な立場から、周辺相場や成約事例、物件の条件をもとに適正価格を確認できるサービスを利用するのもひとつの方法です。
たとえば、イエシルアドバイザーサービスのように、売却価格の妥当性について相談できるサービスを活用すれば、契約を続けるべきか、価格を見直すべきか、別の会社への変更を検討すべきかを整理しやすくなります。不信感を抱いたまま売却活動を続けると、売却期間が長引いたり、不利な条件で売却してしまったりする可能性があります。
少しでも疑問を感じたら、早めに情報を確認し、必要に応じて相談先を変えることが大切です。

Aさんのお悩み

一方で、チラシに記載されている不動産会社へ直接問い合わせることに対しては、

「そのまま連絡して問題ないのか」 
「相場より安く売却してしまわないか」
という不安も感じていたそうです。

イエシルに相談して判明したリスク

イエシルのアドバイザーがお話を伺い、以下のようなリスクをお伝えしました。

• 実際に購入検討者が存在する場合もあるが、媒介契約（売却の依頼）を獲得するための営業活動として配布されているケースが多く、必ずしも具体的な買主が実在するとは限らない。
• チラシをきっかけに直接連絡した場合、十分な比較を行わないまま1社だけで媒介契約を結び、相場より低い価格で売却を進められたり、強引な営業を受けたりする恐れがある

特に、会社情報や取引実績が不透明な不動産会社については慎重な判断が必要であり、まずは市場相場を客観的に把握したうえで、複数社を比較検討することが重要だとアドバイスを受けました。

Aさんの最終決断

Aさんは、チラシの内容だけで売却を判断するのではなく、まずはイエシルのアドバイザーと一緒に現在の中古マンション市場や所有物件の適正価格を確認することを優先しました。
複数の査定価格や市場データを比較した結果、

「市場価格は上昇しているものの、急いで売却する必要はない」
「住み替えや将来設計も含めて、タイミングを見ながら判断したい」

という結論に至りました。

現在は、イエシルを参考に定期的に市場動向を確認しながら、将来的な売却や住み替えに向けて情報収集を進めています。