マンションの売却相場は今がピーク？ベストな売却タイミングとニーズの多い時期

2012年ころより、新築・中古ともに首都圏を中心として、マンション相場は値上がりが続いてきました。そして2015年より上昇傾向は収まり、現在も高止まり状態が続いています。しかしここへ来て、中国人による爆買いも終焉し、マンション相場は下降に転じるのではないかと予想されています。

このページでは、相場が動くファクターについて例を上げながら、ニーズの多い時期から逆算した、ベストなタイミングでマンションを売却する方法を考えていきます。

近年マンション売却価格が上昇して来た大きな理由としては、主に3つの要因が考えられます。

◆東京オリンピック・パラリンピックの開催

◆マイナス金利の導入

◆相続税税制改正

その他にも、周辺の開発や新駅の開業といった偶発的なニーズの増加もふくめ、マンション売却相場は上昇していきます。

一方、マンションの売却相場が下がる理由として最も大きいのが、築年数が古くなることによる評価額の減少です。
これはどのような物件でもほぼ共通して発生する問題ですので、売却時期を検討する際は最初に考慮するべき問題です。
一般的にマンションの売却価格は、新築時から10年間はそれほど大きく変わりません。しかし築10年を超えると相場は下がり始め、築15年を超えると大きく値崩れする傾向があります。もし売却を検討しているマンションが、築15年を迎えそうな物件の場合、価格を低く設定しなければならないかもしれません。

ちなみに築年数5年以内のマンションの売却相場に対し、築6年から10年で売却した場合はマイナス7％、築11年から15年で売却した場合はマイナス19％が標準的な相場です。しかし築16年から20年で売却した場合はマイナス42％と、非常に大きな下落幅となります。またその後築年数30年程度まではそれほど売却価格は下降しません。いずれにせよ築年数15年が、大きなターニングポイントになるということを覚えておきましょう。

また、今後の消費税増税のタイミングが不動産売却にも影響を与えます。増税前には少しでも安く買おうと駆け込み需要を発生させますが、増税後には買い控えが起こるため、増税前はなんとしてもそこで販売しようと考え値下げ販売されるケースが多くなってしまうのです。このため、中古マンションも引きずられるかたちで売却相場は下落傾向となります。

基本的にマンション売買ニーズは、1月から3月と、9月から11月の移動が多い時期に集中します。
この時期は物件を探し始める人が多い傾向にあります。また売却物件の売出し開始からおよそ1ヶ月間が勝負の時期で、売り主にとって最も良い条件で売却できることが多い期間です。
しかし、ライバル物件も増えますので、この時期まで待てば必ず売れるという訳ではありません。また成約となっても必ずしも先方がローン審査を通るとは限りませんし、あまり長い間売りに出されている物件は、「何か問題があるのかもしれない」などと勘ぐられる材料にもなりますので、時期にとらわれず早めに買い主を決めることをおススメします。

このような背景から、部屋のクリーニングや仲介業者の選定などを含めて考えると、目安として一つ前の繁忙期頃から準備を開始するのが良いでしょう。
ベストなタイミングでマンションが売却できるように頑張ってください。