【2026年2月発表：最新版】首都圏中古マンション価格がバブル期超え。27年ぶり金利上昇の局面で不動産市況はどう動く？

■TOPICS1　中古マンション価格、バブル期超えの水準へ。価格上昇の裏で進む市場の変化

公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の公表データによると、2025年の首都圏中古マンション成約㎡単価は82.98万円（前年比+7.9％）となり、13年連続で上昇しました。

さらに2026年1月には86.99万円に達し、1990年9月に記録されたバブル期の最高水準（85.50万円）を約35年ぶりに上回っています。

データ出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「REINS TOWER」

成約件数も年間49,114件（前年比+31.9％）と、3年連続で増加しました。
（※ただし、この増加には2025年1月のシステム改修に伴う集計方法変更の影響が含まれている可能性があり、数値の見方には一定の注意が必要です。）
新築マンション価格の高騰を背景に、実需の受け皿として中古市場の存在感が高まっていることは確かです。

一方で、成約物件の平均築年数は26.58年（前年24.53年）へと伸びており、市場の経年化も進んでいます。

また、2025年1年間の成約物件の平均専有面積は62.66㎡（前年比ｰ1.5%）と縮小が続いており 、1㎡当たりの単価上昇率（前年比+7.9%）が価格全体の上昇率（前年比+6.3%）を上回っています 。

これは、価格高騰に対し、物件の広さを抑えることで購入総額を調整している実態を示唆しています。

価格上昇と取引増加が注目されがちですが、市場では築年数の伸びや実需バランスの変化も同時に進んでいます。

■TOPICS2 在庫件数は前年比6か月連続で減少。売り手の期待値と市場実勢の乖離。

在庫件数は44,776件となりました。前月比では増加したものの、前年同月比-1.5％と、6か月連続で減少しています。

データ出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「REINS TOWER」

2026年1月の新規登録件数は15,514件（前年比+0.4%）と微増にとどまっていますが 、成約件数は3,343件（前年比+3.1%）とそれを上回る伸びを示し、15か月連続で増加しています。

このように需要（成約）に対して、供給（新規登録）の伸びが追いついておらず、在庫が前年割れを続ける要因となっています。

一方で、売り手の期待価格と買い手の実勢価格の差は単価データに表れています。
在庫㎡単価は105.15万円（前年比+31.5％）まで上昇していますが、成約㎡単価は86.99万円（前年比+6.3％）にとどまり、両者の差は約18万円/㎡まで拡大しました。

在庫減少が続くことで「売り手優位」に見える市場ですが、実際には買い手が許容できる価格帯と売り出し価格との間に大きなギャップが生じています。在庫単価の上昇は、高すぎる価格設定が増えている可能性を示唆しています。

スムーズな売却を目指すには、成約実勢を踏まえた妥当な価格設定が、これまで以上に重要となっています。

■TOPICS3 不動産価格、エリアごとに明暗。広がる首都圏中古市場の差

周辺エリアでは、「堅調さを維持する地域」と「調整の兆しが見える地域」との違いが徐々に明確になってきました。

東京都区部では、成約㎡単価が137.50万円（前年比+11.3％）と、2020年5月から69か月連続で上昇しています。一方で、成約件数は1,433件（前年比ｰ2.4％）と、2024年12月以来13か月ぶりに前年を下回りました。価格は引き続き上昇しているものの、取引件数にはやや落ち着きが見られます。

埼玉県は引き続き好調です。成約件数は397件（前年比+9.4％）と16か月連続で増加し、成約㎡単価も46.76万円（前年比+10.5％）と高い伸びを記録しました。特にさいたま市を中心としたエリアでは、都心へのアクセスの良さと相対的な価格水準が評価されています。

神奈川県全体でも成約件数は839件（前年比+11.3％）と増加しました。横浜市・川崎市では、成約件数595件（前年比+8.8％）、㎡単価69.61万円（前年比+6.7％）と安定した推移が続いています。加えて、湘南（平塚・藤沢・茅ヶ崎など）・県央（厚木・海老名・相模原など）エリアなどの「神奈川県他」では、成約件数244件（前年比+17.9％）と伸びが目立ち、㎡単価も43.69万円（前年比+3.5％）と上昇しました。住環境や広さを重視する動きが、周辺エリアの需要を支えている側面もありそうです。

対照的なのが千葉県です。成約件数は355件（前年比ｰ3.0％）、成約㎡単価は38.60万円（前年比ｰ6.5％）と、首都圏の中で唯一、価格が前年を下回りました。

千葉県の動きからは、郊外エリアでも「エリアごとの選別」が進み始めている様子がうかがえます。これまで広範囲に及んでいた価格上昇の波が、利便性の高い主要駅周辺と、それ以外のエリアとで差を生み始めている局面に入りつつあると言えるでしょう。

※試算は元利均等返済、ボーナス払いなしのシミュレーションであり、実際の融資条件や手数料等は含まれません。また、比較のため一定の金利が継続すると仮定した試算です。

物件購入検討される方は「現在の金利水準」だけでなく、「返済期間全体での金利リスク」を踏まえた資金計画を、これまで以上に慎重に検討する必要があります。

■TOPICS5　マンション売却を検討中の方は、まずは専門家へ相談を

首都圏中古マンション市場は、バブル期を上回る価格水準に到達しました。
一方で、在庫価格と成約価格の乖離、エリアごとの明暗、そして27年ぶりの金利水準と、取り巻く環境は確実に変化しています。

• 自分のエリアは堅調なのか、調整局面なのか
• 売り出し価格は妥当なのか、それとも市場から乖離しているのか
• 金利上昇が購入層の予算にどの程度影響するのか
  
  

こうした複数の要素を総合的に読み解くことが、これからの売却・購入判断ではより重要になります。

イエシルのアドバイザーサービスでは、公開データだけでは分からない「妥当価格」や「エリアごとの需給バランス」、そして金利環境を踏まえた資金計画までを、中立的な立場から整理し、ご提案しています。

市況が強い今だからこそ、感覚ではなくデータに基づいた判断が結果を左右します。
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